仲量联行(JLL)上海办公室 亚洲首个铂金认证项目

仲量联行(JLL)上海办公室 亚洲首个铂金认证项目

Tuesday, August 28, 2018

WELL Projects

 

仲量联行位于上海兴业太古汇香港兴业广场一座的上海办公室成为亚太地区首个、全球第三个荣获WELL建筑标准™铂金认证的项目。仲量联行(纽交所代码:JLL)致力于为员工创造健康愉悦的办公环境,并在这一愿景的激发下,通过耳目一新的创新方案,成功彰显了其对健康环保理念的实践以及为员工提供最佳办公环境的承诺。

国际WELL建筑研究院TM董事长兼首席执行官瑞克·费瑞琪(Rick Fedrizzi)先生表示:"仲量联行上海办公室是亚太区首个获得WELL铂金认证的项目,他们向世界证明,在中国实现WELL最高级别的认证是完全可行的; 通过这个项目,仲量联行成功履行了其"成就愿景"的品牌承诺,在对其办公场所的改进中,将员工的健康和福祉置于战略决策的中心,充分体现了他们在推进健康建筑实践方面的领先地位。"

仲量联行亚太区首席执行官顾东尼先生、上海及华东区董事总经理吴允燊先生、大中华区能源及可持续发展服务部总监吴旭超先生在采访中向我们分享了这个WELL项目过程中的点滴心得。

JLL为什么决定为这个项目申请WELL认证?目标是什么?

“我们想创造一个更好、更愉快的工作环境给我们的同事。我们也想成为行业的领先者。我们的规划不单纯是想改变我们的工作环境,更想在企业文化上促成新的改变。我们希望的是给团队更灵活、更敏捷、更有工作效率的环境。”仲量联行上海及华东区董事总经理吴允燊先生如是表示。

一目了然:

满足的先决条件

满足的优化条件

认证级别

 

团队是怎样通过整个认证过程的?

“为了鼓励协作共赢,并确保每一位员工的健康与福祉目标都能得以实现,从设计之初,我们便邀请各部门负责人参与到项目中。” 吴允燊先生表示。“每一个代表都通过头脑风暴对新办公室提供建议。在聘请外部顾问之前,各部门代表每两周都会集体实地考察、物色办公室候选物业、讨论设计概念等。几轮这样的集体会议后,团队决定把新办公室项目做成WELL认证项目。”

 

仲量联行办公场所策略团队管理了决策变革这一重要任务,并负责与所有员工进行有效沟通。为了让所有员工都能参这个过程,仲量联行举行了多种活动,例如会议室命名比赛与家具试用体验。员工从各个部门中选出了十余名“变革先锋”作为传播使者。项目团队定期与“变革先锋”交流项目的进展和决策。而“变革先锋”在项目过程中不断向他们的同事及时提供项目的最新进展,并收集员工的反馈。

 

亮点条款:

     

精神

条款89:具备适应性的空间 

健康意图:在认证空间内设立一套合理的刺激因素管理计划,依此达到减少干扰、缓解压力并帮助专心工作的目的。
  

一进入办公室,就能明显感觉到这里对健康与福祉的关注。传统前台布置会将接待人员与访客或员工分割开。与之不同是,我们的项目将一张简洁的原木长桌摆放在办公室入口的开放空间作为接待区。空间被打开后,更加促进人与人的连接和沟通,有助于创造办公室里的社交氛围。

灵活的空间是贯穿项目的一个主题,这个益处在于它可以满足不同活动类型的工作方式,让人们可以根据办公场所中活动的多样性,来选择相应的工作地点和配置。认同人们的不同工作方式是激发工作效率和潜力的重要基石。员工可以是在极光咖啡馆、分组讨论区、单人工作区、电话间或工作台位进行工作或会议。这样的灵活性给了员工更多的选择,也更加有利于团队协作、提高工作效率和人员参与度。

空气

条款05:空气过滤


健康意图:通过空气过滤去除室内和室外空气中的污染物。

有些办公空间,灯光不够明亮、二氧化碳含量增加,可能还有空气中PM2.5等颗粒物及挥发性有机化合气体含量造成的空气质量问题,常会造成会议室成为一个让人不愿意去的空间。然而,仲量联行的雇员们在他们新办公室的会议空间感觉舒适、精力充沛、而且生产力很高,因为办公室把提高空气质量的条款置于认证项目的重要内容之一,会议室空气质量极佳,让员工在里面工作期间更加健康、保持高度警觉的注意力。会议室的昼夜节律照明也为会议空间注入更多的活力。 

舒适

条款73:人体工程学 - 视觉和生理

健康意图:减少身体劳损,最大限度提高人体工程学舒适和安全性。

除了会议室以外,“15分钟会议室” 在公司特别受欢迎。这个房间里没有座椅,里面的灯在连续照明15分钟以后自动关闭,这样可以减少久坐不动的习惯,并迫使人们有效利用开会时间。

“办公室所有的员工都没有固定工位,包括高级管理人员。这样大家每天都可以自由选择喜欢的地方进行工作。为了减少久坐并增加体力活动,30%的工位配有高度可调节的办公桌,而这些也成为了最受员工欢迎的工位。我们还推出了‘洁净桌面政策’来鼓励保持办公整洁、灵活性和连接性。员工在每天离开办公室前需要清理工位上的所有个人物品,将个人物品放在为每个员工配备的储物柜中。储物柜可通过智能手机控制开关。” 仲量联行大中华区能源及可持续发展服务部总监吴旭超先生做出如上的介绍。

“员工经常需要外出开会或出差,所以我们减少了工位的数量使每个工位的使用率得到了极大地提高。”吴旭超先生表示。“根据员工的反馈,大部分人表示新办公室增加的协作区、健身房、淋浴设施及其他改善员工福祉的设施让工作效率得到了提高。新的办公方式还带来了一个意外的收获。由于员工没有固定工位来存放大量文档,而每天从储物柜将文档拿进拿出又不够方便,因此纸质打印的数量得到了大幅减少,进一步促进了环保理念的实践。”

 

 

精神

条款88:88: 亲生命性 I - 可定性 

健康意图:在项目中孕育人与自然的先天联系。

置身于自然的视野和景象中有助于缩短治疗和康复的时间,促进积极正面的情绪产生并减少消极情绪。这对处于快节奏工作环境中的员工精神健康至关重要。项目团队将旧木头进行简单的打磨处理后,用作地板和各种家具饰面,创造出了一种在美丽的森林中漫步的感觉。位于室内楼梯侧面、贯穿两层楼面的生态墙不但给办公室带来了绿意盎然的生态景观,更是吸引到员工频繁地使用楼梯,增强了大家每天的运动量。360度开放的鱼缸是员工和访客经常驻足观赏的一景,经过巧妙的设计,鱼儿看上去好似在空中自由地翱翔,令人赏心悦目。

精神

条款87:美学与设计 I 

健康意图:精心创造独特且富有文化的空间。

物理空间的设计原则与一个机构的核心文化价值观相一致的话,这样的空间能够对员工的情绪和士气产生积极正面的影响。空间中融入美观、令人愉悦的元素有助于建筑住户从周边环境中获得一定的舒适或愉悦度。办公室平面布局的灵感来源于上海高度连接的街道路网。这使员工可以在办公室里方便地走动,互相交流。仲量联行将上海地图提炼成抽象、简洁的线条,做在玻璃门及空间分割体上,以提升对本地文化的认同感。办公室的很多区域也巧妙地展示了代表仲量联行办公场所文化的标语。

在落实WELL条款的过程中,你们的团队遇到了哪些挑战,你们如何解决这些问题?

进行WELL认证是一个既令人激动又充满挑战的旅程。” 吴旭超先生表示:“这激励我们采用更加创新、更加精细化的方式来进行设计、施工、运营和决策。在这个过程中,我们遇到了和一些WELL条款有关的挑战“:

成功完成WELL认证,重申了仲量联行对员工的承诺,证明公司绝对相信健康与愉悦的工作环境能使员工提高生产力。办公室开放型办公空间让员工在更富弹性、更智能的空间中更有效互动合作。

空气过滤系统

办公室所在大楼原本已配备空气过滤系统。但WELL铂金级认证的要求高于本地常规要求,尤其在室外空气质量恶劣的极端气候环境下,依靠大楼本身的空气过滤系统将难以达到WELL铂金级认证要求。我们对大楼空气过滤的设计和安装过程进行了仔细的研究,来明确大楼系统的空气处理能力,以作为室内空气系统设计的基础。最终,我们选择了第二种方案——与大楼中央空调不相连的独立空气过滤系统,从而使得室内空气过滤系统的处理能力不受大楼原系统限制。

 独立系统会占用额外的空间,因此需要更有策略性地进行吊顶平面布局。过滤系统通过室内空气质量传感器来控制启停和加载负荷。当室外天气较好时,大楼本身的过滤系统已经能够达到室内空气质量要求,因此室内的过滤系统将不需要启动。截至现在我们对这套系统的效果很满意。

空气冲洗

气冲对很多项目都很有挑战,但却对降低VOC至关重要。如果使用大楼的新风系统进行气冲,需要非常长的时间才能达到换气量的要求。这样长的项目进度,对我们这个程度的租金来说很不现实。而大楼没有可开启窗,因此我们也不能像其他项目那样在室内放置多个风机进行通风。在这样两难的情境下,大楼业主给予了我们巨大的支持,允许我们在夜间使用消防排烟系统进行气冲。消防排烟风机的风量非常大,这样仅用三周就完成了气冲。


 二氧化碳与新风

保持二氧化碳浓度符合WELL要求对于员工健康和工作效率来说至关重要,尤其是在会议室这样的高人员密度区域。大楼原系统已有二氧化碳浓度传感器来调节新风量。仲量联行决定在办公区域额外安装一些二氧化碳浓度传感器,作为第二道保险。当室内二氧化碳浓度超标时,系统会自动发送警示给公司的团队。

健身房

多数现代办公人群由于久坐办公,身体活跃程度比较低。而缺乏运动是影响当今人类健康的最主要原因之一。WELL建筑标准鼓励项目提供可用于锻炼的空间和器械,因此仲量联行决定设置一个小型健身房。但起初公司对此仍有些许顾虑。比如,这个项目位于上海的核心商业区,租金昂贵,专门开设空间来做健身房,员工是否会频繁使用等。而最终所有这些顾虑都被消除,建成后,健身房成为了员工在工作之余最受欢迎的去处。

仲量联行的WELL团队在健身房旁边配备了淋浴间,这样员工锻炼后能方便地更衣沐浴,避免身着运动装、满身汗水地穿过办公区。
 

清洁

大量的化学品和不当的清洁方法可能会损害室内空气质量。清洁用品中的有害成分可能会刺激眼、鼻、喉和皮肤,并向室内环境排放挥发性有机化合物,进而可能引发包括病态建筑综合征 (SBS) 在内的其他健康影响。大楼为所有租户指定了同一家清洁公司,而清洁公司标准服务中的清洁方式并不能符合WELL的要求。仲量联行与清洁公司举行了多次会议,来调整清洁方案及合同条款,使他们与仲量联行有一致的目标。

WELL认证带来了哪些积极的影响?能分享哪些认证后的量化结果?

仲量联行新办公室创造了更好、更健康的办公环境,也解决了传统办公模式所面临的很多问题。一些团队成员对于新办公室的亮点分享了他们的感受。

“当我们的客户来到这个新的办公室,看到这个环境,他们都非常惊喜。我们在引领潮流,我们在创造未来的工作模式,营造一个愉悦、健康的工作氛围。这就是我们的愿景!“

- 吴允燊先生,仲量联行华东区董事总经理

“我认为这是我个人见过最特别的办公室。”

- 马克先生,仲量联行北亚区工业和生命科学领域综合设施管理总监

“一个良好的工作环境,对我而言,是可以认识很多很棒的人。这里有很多内心强大和注重健康的人,我会经常受他们启发,他们会让我想要更加努力。”

- 罗晓艺女士,仲量联行上海商业地产部高级经理

展望未来

WELL认证是一项基于性能并鼓励持续维护的认证体系。获得WELL铂金级认证是一个新的开始,我们持续在运营过程中收集反馈,并不断探寻创新的方式,来进一步提升办公场所的健康与福祉。”吴旭超先生表示。

仲量联行亚太区首席执行官顾东尼·库索先生(Anthony Couse)欣喜地表示:"我们希望创造一种行业内的优秀人才可以在世界级标准的团队中互相学习和激励的文化。获得WELL建筑标准™认证是我们向这种文化迈进的一个证明,正是这种文化使得创新能够蓬勃发展。通过汇集市场领先的知识、技术和洞察力,仲量联行才能够始终保持行业的领先地位。展望未来,我们将努力实现仲量联行亚太区所有的新办公室都获得WELL建筑标准™的认证,我们深信,行业内优秀的人才在最健康的办公环境下,他们能够更好地帮助全世界的客户及我们自身'成就愿景'。"​

 

WELL计分卡​:仲量联行上海办公室项目每个WELL概念下的得分

Air quality standards (P)
Smoking ban (P)
Ventilation effectiveness (P)
VOC Reduction (P)
Air filtration (P)
Microbe and mold control (P)
Construction pollution management (P)
Healthy entrance
Cleaning protocol (P)
Fundamental material safety (P)
Air flush
Increased ventilation
Humidity control
Direct source ventilation
Air quality monitoring and feedback
Outdoor air systems
Pest control
Advanced air purification
Combustion minimization
Toxic material reduction
Enhanced material safety
Antimicrobial surfaces
Cleanable environment
Cleaning equipment

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fundamental water quality (P)
Inorganic contaminants (P)
Organic contaminants (P)
Agricultural contaminants (P)
Public water additives (P)
Periodic water quality testing
Water treatment
Drinking water promotion

 

 

 

 

 

Fruits and vegetables (P)
Processed foods (P)
Food allergies (P)
Hand washing (P)
Food contamination (P)
Artificial ingredients (P)
Nutritional information (P)
Food advertising (P)
Serving sizes
Special diets
Mindful eating

 

 

 

 

 

 

 

 

Visual lighting design (P)
Circadian lighting design (P)
Electric light glare control (P)
Solar glare control (P)
Low-glare workstation design
Color quality
Surface design
Right to light
Daylight fenestration

 

 

 

 

 

 

Interior fitness circulation
Activity incentives programs (P)
Structured fitness opportunities
Exterior active design
Physical activity spaces
Active transportation support
Fitness equipment

 

 

 

 

ADA Accessible Design Standards (P)
Ergonomics: visual and physical (P)
Exterior noise intrusion
Internally generated noise (P)
Thermal comfort (P)
Olfactory comfort
Reverberation time
Sound reducing surfaces
Sound barriers
Individual thermal comfort

 

 

 

 

 

 

 

Health and wellness awareness (P)
Integrative design (P)
Post-occupancy surveys (P)
Beauty and design I (P)
Biophilia I - Qualitative
Adaptable spaces
Healthy sleep policy
Business travel
Workplace health policy
Self-monitoring
Stress and addiction treatment
Altruism
Material transparency
JUST organization
Beauty and design II
Biophilia II - quantitative